Cara Bank Menaksir Harga Rumah Saat Pengajuan Pinjaman

Otoproid.com – Saat mengajukan pinjaman ke bank dengan jaminan sertifikat rumah, banyak orang bertanya-tanya bagaimana sebenarnya cara bank menentukan nilai rumah tersebut. Tidak sedikit pula yang terkejut karena nilai taksiran bank sering kali lebih rendah dari harga pasar.

Hal ini wajar, karena bank memiliki standar dan metode khusus dalam menilai sebuah properti. Penilaian ini bertujuan untuk meminimalkan risiko kredit sekaligus memastikan nilai jaminan sesuai dengan jumlah pinjaman.

Mengapa Bank Melakukan Penilaian Rumah?

Penilaian rumah dilakukan untuk menentukan jumlah maksimal pinjaman yang bisa diberikan kepada nasabah. Umumnya, bank hanya mencairkan dana sekitar 70–80% dari nilai agunan.

Misalnya, jika rumah ditaksir senilai Rp600 juta, maka dana pinjaman yang bisa cair berkisar antara Rp420 juta hingga Rp480 juta.

Jenis Pinjaman yang Menggunakan Agunan Rumah

Penilaian rumah biasanya dilakukan pada produk kredit berikut:

• Kredit Multiguna
• Kredit Renovasi Rumah
• Kredit Usaha dengan jaminan properti
• KPR Take Over

Bagaimana Cara Bank Menaksir Harga Rumah?

Sebelum menyetujui pinjaman, bank akan mengirim tim appraisal atau penilai independen. Umumnya terdapat dua metode utama yang digunakan.

1. Pendekatan Harga Pasar

Pada metode ini, bank membandingkan rumah yang dijaminkan dengan properti lain di sekitar lokasi yang memiliki spesifikasi serupa.

Beberapa aspek yang dinilai antara lain:

• Luas tanah
• Luas bangunan
• Jenis dan kualitas bangunan
• Material lantai (keramik, granit, marmer)
• Lokasi dan akses jalan
• Lingkungan sekitar

Jika harga pasaran rumah sejenis berada di kisaran Rp500 juta, maka bank akan menjadikan angka tersebut sebagai acuan, lalu menurunkannya sedikit sebagai langkah pengamanan.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Metode ini menghitung nilai rumah berdasarkan biaya pembangunan dan nilai tanah.

Rumus sederhananya:

Nilai Rumah = Harga Tanah + Nilai Bangunan

Contoh:

• Harga tanah: Rp400 juta
• Harga bangunan: Rp200 juta

Maka nilai rumah = Rp600 juta

Namun jika kondisi bangunan sudah tidak baru, maka akan dikenakan penyusutan (depresiasi) sesuai tingkat kerusakan.

Faktor yang Mempengaruhi Nilai Taksiran Bank

• Lokasi rumah (strategis atau tidak)
• Kondisi bangunan
• Akses jalan
• Status legalitas sertifikat
• Lingkungan sekitar
• Kemampuan finansial debitur

Kenapa Nilai Taksiran Bank Lebih Rendah?

Bank selalu menggunakan prinsip kehati-hatian. Nilai rumah diturunkan untuk mengantisipasi risiko gagal bayar dan fluktuasi harga properti di masa depan.

Hal ini bertujuan agar bank tetap aman jika suatu saat harus melelang aset tersebut.

Kesimpulan

Cara bank menaksir harga rumah dilakukan melalui proses yang cukup detail, mulai dari survei lokasi, perbandingan harga pasar, hingga perhitungan biaya bangunan. Umumnya, dana pinjaman yang diberikan berkisar 70–80% dari nilai rumah.

Jika ingin mendapatkan nilai pinjaman maksimal, pastikan kondisi rumah terawat, legalitas lengkap, dan berada di lokasi yang strategis. Dengan begitu, peluang pengajuan kredit disetujui akan jauh lebih besar.